Bodenrichtwerte

Der Gutachterausschuss für die Gemeinde Bodman-Ludwigshafen ist auf der Grundlage des § 192 des Baugesetzbuchs und der Gutachterauschussverordnung des Landes Baden-Württemberg gebildet. Im Gegensatz zu den meisten anderen Gemeinden hat Bodman-Ludwigshafen einen eigenen Gutachterauschuss für das Gemeindegebiet und ist keinem größeren Ausschuss angeschlossen.

Die wichtigste Aufgabe des Gutachterausschusses ist die Ermittlung der Bodenrichtwerte nach § 196 des Baugesetzbuchs. Diese sind nach § 38 des Landesgrundsteuergesetzes Baden-Württemberg Grundlage für die Berechnung der Grundsteuer B, also für alle Grundstücke, die nicht zu land- und forstwirtschaftlichen Betrieben gehören.

Dem Gutachterausschuss der Gemeinde Bodman-Ludwigshafen gehören an:

• Klaus Gohl, Vorsitzender
• Daniel Lindenmayer, stv. Vorsitzender
• Prof. Martin Ingold
• Eva-Christine Jakubaschk
• Michael Koch
• Klaus Lindenmayer
• Dr. Rolf Reinhardt
• Ralf Reitz
• Uwe Specht
• Prof. Marco Wölfle
• Thomas Wulff als Vertreter des Finanzamts

Die Antworten auf viele Fragen finden Sie in den Informationen weiter unten. Bitte haben Sie Verständnis dass wir keine Beratung zur Grundsteuererklärung leisten können.

Die Geschäftsstelle des Gutachterausschusses für die Gemeinde Bodman-Ludwigshafen ist bei der Stabstelle Baurecht und Grundstücksverkehr der Gemeinde angesiedelt. Zuständig ist Herr Stefan Burger.

Sie erreichen den Gutachterausschuss per Mail an gutachterausschuss(at)bodman-ludwigshafen.de, per Post über Gutachterausschuss, Rathaus, Hafenstraße 5, 78351 Bodman-Ludwigshafen oder per Telefon 07773/9300-12.

Der Bodenrichtwert wird vom Gutachterausschuss nicht „festgesetzt“, sondern auf Grund der Kaufpreissammlung „ermittelt“. Dabei sind auch besondere Verhältnisse zu berücksichtigen. So sind insbesondere bei Verkäufen innerhalb von Verwandtschaft die Preise oft nicht marktgerecht. Es gibt aber auch Fälle, in denen erkennbar ist, dass ein Käufer ein Grundstück unbedingt wollte und daher mehr bezahlt, als eigentlich marktgerecht wäre. Solche Verträge sind bei der Auswertung nicht zu berücksichtigen.

Die Bodenrichtwerte sind für Zonen zu ermitteln. Maßgeblich für die Abgrenzung der Zonen ist insbesondere der baurechtliche Rahmen. Der Gutachterausschuss der Gemeinde Bodman-Ludwigshafen hat für die bebauten Bereiche in den beiden Ortsteilen über 80 Richtwertzonen gebildet. Oft weisen benachbarte Zonen den gleichen Wert auf, zum Beispiel im Bereich der Talstraße. Durch die Abgrenzung der Zonen wird aber erkennbar, dass die Werte trotz unterschiedlichen Baurechts (einmal 3-geschossig, einmal 2-geschossig) gleich sind und nicht einfach „über einen Kamm geschoren“ wurde.

Werte in einer Zone bis plus / minus 30 %

Es gibt aber auch Zonen, in denen Grundstücke erheblich unterschiedliche Werte haben. Gerade in Bodman gibt es Grundstücke, die zwar nahe am See sind, aber keine Seesicht haben, wogegen man vom Nachbarhaus aus gute Sicht hat. Es ist aber dem Gutachterausschuss nicht möglich (und auch nicht seine Aufgabe), jedes Grundstück einzeln zu betrachten. Die Wertabweichungen einzelner Grundstücke gegenüber dem Bodenrichtwert sollen grundsätzlich nicht mehr als 30 Prozent betragen. Das bedeutet aber, dass bei einem Bodenrichtwert von 1000 €/m² durchaus ein Grundstück einen Wert von 1300 €/m² haben kann, das Nachbargrundstück aber nur 700 €/m² wert ist. Solche Abweichungen können im Einzelfall ärgerlich sein wegen der Auswirkungen auf die Grundsteuer, aber auch auf die Beleihbarkeit der Grundstücke. Sie sind aber, mit dem Fachausdruck bezeichnet, „systemimmanent“.

Wie oben schon gesagt, der Gutachterausschuss legt die Werte nicht willkürlich fest, er ermittelt sie aus den tatsächlich gezahlten Kaufpreisen. Die Bodenrichtwerte werden also vom Grundstücksmarkt „gemacht“. Der Gutachterausschuss darf die Werte weder absichtlich niedriger noch höher festsetzen, hat sich aber bemüht, die neuen Bodenrichtwerte auf dem niedrigsten vertretbaren Wert anzusetzen. Einzelne Werte waren 2018 sogar höher; damals waren sie aber für die Grundsteuer und damit auch für die meisten Eigentümer noch nicht relevant. Die Bodenrichtwerte wirken auch in beide Richtungen: Wer Steuer nach dem Wert zahlen muss, zum Beispiel bei einer Schenkung, hätte den Wert gern niedrig. Wer einen Kredit möchte oder ein Grundstück verkaufen, hätte den Wert gern höher. Auch daraus ergibt sich, dass die Werte dem Marktgeschehen entsprechen müssen. Der Gutachterausschuss hat sich in vielen, zeitaufwändigen Sitzungen intensiv mit dem Thema befasst. Allen Mitgliedern waren die Anforderungen, die in alle Richtungen gestellt werden, bewusst und sie sind sich sicher, dass die ermittelten Werte diesen Anforderungen so gut als irgend möglich entsprechen.

Die Werte einzelner Grundstücke innerhalb der Zone können abhängig von der baulichen Ausnutzbarkeit, fehlender oder gegebener Seesicht, Uferanschluss, Baugrundverhältnissen oder sonstiger Besonderheiten von den Bodenrichtwerten abweichen, u.U. auch ganz erheblich abweichen. Insbesondere gilt dies bei Flächen, die für sich nicht nutzbar sind (Splittergrundstücke) oder keinen Anschluss an öffentliche Verkehrsflächen haben (gefangene Grundstücke).

Der Bodenrichtwert einer Zone ist ein eingängiger Begriff. Er zeigt aber nur den Wert eines so genannten "Richtwertgrundstücks" an. Dieses Grundstück hat bestimmte Eigenschaften, die dem Durchschnitt der jeweiligen Richtwertzone entsprechen sollen. Das sind zum Beispiel die Größe, die Bebaubarkeit (Nutzungsart, Zahl der Geschosse, zulässige bebaute Grundfläche), die Lage z.B. zu Lärmquellen und hier am See auch die Lage oder Sicht zum See. Das Richtwertgrundstück kann tatsächlich bestehen, es kann aber auch fiktiv sein. Je nach Abweichung eines Grundstücks in einzelnen dieser Eigenschaften, kann dessen tatsächlicher Verkehrswert nach oben oder unten abweichen, wenn das Grundstück zum Beispiel ruhiger liegt als andere, aber dafür nicht so intensiv bebaut werden kann. Für einige dieser Abweichungen enthält der Marktbericht des Gutachterausschusses Umrechnungsfaktoren.

Der tatsächliche Wert eines einzelnen Grundstücks kann nur über ein gesondertes Gutachten ermittelt werden.

Eine schriftliche Bestätigung über einen Bodenrichtwert wird für 18 € je Grundstück erteilt.

Nebeneinander liegende Grundstücke zählen als ein Grundstück. Als nebeneinander liegend gelten zusammengehörige Grundstücke wie z.B. eine Wohnung mit Stellplätzen auf einem anderen Grundstück oder Grundstücke, die aus historischen Gründen geteilt sind. Auch landwirtschaftliche Grundstücke mit der gleichen Lagebezeichnung im Grundbuch gelten als benachbart.

Genaue Wertermittlungen einzelner Grundstücke können durch den Gutachterausschuss in einem gebührenpflichtigen Gutachten erfolgen.

Der Gutachterausschuss hat zum 1.1.2026 einen Marktbericht erstellt. Diesen erhalten Sie gegen eine vorab zu zahlende Gebühr von 25 € als pdf-Datei.

Der Marktbericht stellt insbesondere auch die Abhängigkeiten des Bodenwerts von verschiedenen Faktoren wie Grundstücksgröße, Grundflächenzahl und anderem dar. Sie können ihn hier online bestellen, sobald er verfügbar ist.

Der Verkehrswert ist der Wert eines bestimmten Grundstücks, gegebenenfalls auch mit den darauf stehenden Gebäuden. Ein Verkehrswertgutachten kann ein dazu öffentlich bestellter Gutachter erstellen oder der Gutachterausschuss. Bitte wenden Sie sich bei Bedarf an die Geschäftsstelle; die Angaben finden Sie oben unter "Kontakt".

Die Grundsteuer wurde bis 2024 nach sogenannten „Einheitswerten“ berechnet, die zum Teil noch auf Festsetzungen von 1964 beruhten. Diese Werte standen in keinem Verhältnis zum tatsächlichen Wert. Vor allem aber haben sich die Werte untereinander verschoben. Das Haus Sernatingenstraße 17 in Ludwigshafen, das der Gemeinde gehört, hatte z.B. einen „Einheitswert“ von 13.600.€. Tatsächlich ist allein das Grundstück 182.700 € wert. Solche Missverhältnisse gibt es an vielen Stellen. Das Bundesverfassungsgericht hat entschieden, dass diese alten Bemessungsgrundlagen inzwischen verfassungswidrig waren, die Grundsteuererhebung sei auf eine neue „Hauptfeststellung“ zu stützen. Diese beruht auf der Festsetzung der Bodenrichtwerte zum 1.1.2022. Nach dem Grundsteuergesetz Baden-Württemberg ist der Bodenwert die alleinige Grundlage für die Grundsteuerberechnung. Andere Bundesländer berücksichtigen noch die Größe der Häuser oder ähnliche Merkmale. Was bzw. wieviel auf den Grundstücken gebaut werden kann, findet aber Berücksichtigung im Bodenrichtwert. Über diesen Weg wird berücksichtigt, was gebaut werden darf - nicht unbedingt, was tatsächlich gebaut ist.

Die Reform der Grundsteuer ist umgesetzt. Eine neue Hauptfeststellung der Bodenwerte wird zum 1.1.2029 stattfinden.